Casa em condomínio tem padrão mínimo para construção?

A compra de terrenos em condomínios fechados visando a construção de uma casa é uma alternativa que muitos vem buscando por inúmeros motivos. Pode ser em função da falta de segurança que é comum em nossas cidades, privacidade ou mesmo por ser uma das alternativas que você encontra bons terrenos para a compra. Mas há diversos fatores que uma pessoa precisa avaliar antes de pensar em construir uma casa e no caso dos condomínios pode existir o chamado padrão para construção ou padrão mínimo.

Padrão para construção

Casa em condomínio tem padrão mínimo para construção? A resposta é que não é necessariamente uma regra, mas na maioria dos casos há sim algumas regras para a construção e então de certa forma constitui um padrão. O que acontece é que cada um trata o assunto de uma forma e quem faz lançamento do empreendimento determina esses padrões de acordo com a proposta que se espera dali. Desta forma se a proposta do empreendimento for de alto padrão, as regras podem ser mais rígidas e exigir construções mais sofisticadas.

Quais são as regras de construção
Como disse não há um modelo único para todos os casos, mas geralmente os itens abaixo podem compor as regras para a construção ou o padrão:

  • Tamanho mínimo da casa. Há casos em que uma casa não poderá ter menos de 100 mts de construção, por exemplo. Este é um tipo de regra que poderá ser bem comum para evitar construções muito pequenas, como edículas.
  • Pavimentos. Poderá haver regras quanto a quantidade de pavimentos, por exemplo, no máximo 2. Imagine uma pessoa construir um prédio de 5 andares em um condomínio que imaginava ser de casas apenas? Contra isso, geralmente há regras também para evitar desproporcionalidades nas construções.
  • Muro. Pode haver restrição quanto a utilização de muros, como por exemplo a exigência de não murar a casa ou não murar a frente da casa.
  • Prazo para construção. Embora menos comum, existe ainda a possibilidade de haver exigências quanto ao prazo para a construção da casa, evitando assim que muitos terrenos fiquem vazios e atrapalhe inclusive a valorização das demais obras do condomínio.
  • Entre outras.

Regras de convivência
Além do padrão de construção, existe ainda o padrão de comportamento ou regras de convivência em grupo. Neste pode haver especificações quando a animais domésticos em casa, barulho, velocidade dos veículos nas ruas do condomínio, horários para entregas, regras quanto a visitas, entre outras.

Casa Dicas

Saiba como financiar o seu imóvel

Ao adquirir um imóvel, é possível financiar até 90% do valor junto aos bancos, mas antes o comprador deve buscar informações sobre planos e custos das operações, por meio dos simuladores disponíveis nos sites das diversas instituições financeiras ou agências bancárias.

A Caixa Econômica Federal (CEF) dispõe também dos Correspondentes Caixa Aqui, unidades avançadas do banco, para ampliar a rede de atendimento em alguns serviços. Mercados, quitandas, padarias ou mercearias são alguns dos pontos comerciais que podem se tornar Correspondentes Caixa Aqui, além de outras entidades sem fins lucrativos.

Escolhida a instituição para solicitar o crédito, o comprador apresenta documentos necessários, como de identificação, matrícula atualizada do imóvel pretendido, declarações de imposto de renda e comprovante de renda, entre outros (confira lista de documentos pedidos pela CEF).

Na sequência, o banco faz a análise dos documentos e uma avaliação do valor do imóvel – esta última por um engenheiro perito a serviço da instituição financeira. O banco também avalia a documentação dos vendedores do imóvel (certidões fiscais e judiciais devem estar negativas), para maior segurança do negócio.

“Depois, será escolhida a melhor opção de plano de financiamento (insere em hiperlink o link para dropbox com a primeira tabela – “quadro resumo da carta de crédito”), e se outros documentos precisam ser apresentados”, informa a CEF, por meio de sua assessoria de imprensa.

O terceiro passo é a assinatura o contrato. É só após o registro desse documento que o vendedor recebe, do banco, o pagamento. A partir daí, o cliente-comprador terá até 35 anos para pagar sua dívida no banco.

Conheça aqui (inserir hiperlink para segunda tabela – “Programas com Recursos do FGTS”) as taxas de juros para os programas CEF com uso de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

De acordo com a CEF, não é feita distinção entre compradores. Dessa maneira, aposentados também têm direito ao financiamento. No entanto, a soma da idade do cliente mais o período escolhido para financiamento não deve ultrapassar 80 anos e seis meses, devido às restrições das apólices de seguro. Quem tem 60 anos, portanto, não poderá fazer planos de financiamento para mais 20 anos e seis meses.

Tire suas dúvidas
Quais são os custos negociais (cartório, vistorias técnicas, outros) para aquisição de um imóvel financiado?

Os custos de cartório dependem da legislação de cada Estado. Para financiamentos com recursos do FGTS, há taxa de 1,5% sobre o valor do financiamento, para cobrir custos de análise de engenharia, jurídica e de risco.

No Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) essa taxa é de R$ 800. De forma geral, é possível dizer que, juntos, todos os custos negociais giram em torno de aproximadamente 5% do valor pago pelo imóvel.

Quais os sistemas de amortização existentes?
Sistema de Amortização Constante (SAC), que financia no máximo 90% do valor de compra, ou Tabela Price, para o limite de 80%.

Qual o valor máximo de uma prestação mensal?
A CEF adota, na análise de risco de crédito e de capacidade de pagamento do cliente, o modelo Credit Score. Ele leva em conta a renda do interessado, para definir o teto da prestação a assumir, entre outras variáveis, como o nível de endividamento do cliente.

Portanto, muito embora se estabeleça genericamente o limite máximo de 30% da renda mensal, para fins de definição do valor da parcela, este número vai ser apontado caso a caso, depois de concluída a análise de capacidade de pagamento.

Duas pessoas com uma mesma renda mensal podem ter capacidades de pagamento diferentes – em função de outras dívidas que já tenham assumido antes, e que ainda não estejam quitadas.

Como é possível usar o FGTS?
O comprador deve:

– possuir pelo menos 36 meses de contribuição ao FGTS, consecutivos ou não;

– não possuir financiamento ativo nas condições estabelecidas para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do país;

– não ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana.

O imóvel deve:

  • ser utilizado para moradia do comprador;
  • ser residencial urbano, no valor de venda de até R$ 750 mil, para os Estados de MG, RJ, SP e DF, e de até R$ 650 mil, nos demais Estados;
  • apresentar, na data de avaliação, plenas condições de moradia, sem vícios de construção;
  • estar matriculado no Registro de Imóveis e sem impedimentos para sua comercialização;
  • estar localizado no município onde o comprador exerce o seu trabalho principal, incluindo os municípios limítrofes ou na região metropolitana, ou no município em que o comprador comprove residir há pelo menos um ano;
  • não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 36 meses

A obra atrasou, e agora?

Os atrasos na conclusão de obras, cada vez mais frequentes no segmento residencial, po­­dem desencadear uma série de prejuízos para empresas da construção civil. Se não há como se proteger de todas as consequências, algumas medidas corretivas podem ajudar a reduzir os estragos.

Na obra
De acordo com Roberto de Souza, diretor presidente do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações), as perdas se agravam a cada mês de extensão no cronograma. Quando os desajustes no prazo começam a dar os primeiros sinais, Souza recomenda a formação de uma força tarefa com profissionais qualificados para diagnosticar a origem do problema. “É preciso colocar uma lupa em cada obra. Medidas generalistas não resolvem”, informa o diretor. Identificadas as causas, a equipe deve montar um plano de ação emergencial que entre no detalhe da programação da obra, semana a semana. “Pode ser que não se recupere o atraso, mas se você não fizer nada, um atraso de três meses pode chegar a seis meses ou um ano”, diz.

Segundo Luiz Fernando Castilho, gerente de orçamentos da Sinco Engenharia, o replanejamento dos serviços deve ser feito a partir de novos parâmetros de produtividade, levando em conta a capacidade de fornecimento do mercado. Castilho levanta a possibilidade de se abrirem novas frentes de trabalho para executar simultaneamente serviços que não dependam um do outro. “Às vezes temos contratado mais de um empreiteiro para o mesmo serviço. Se o fornecedor de gesso, por exemplo, não consegue aumentar a equipe, eu coloco dois empreiteiros, um em cada frente de trabalho”, relata. No entanto, a medida implica aumento de custos e exige mais mão de obra em um mercado onde esse recurso já é escasso. “É um exemplo a ser estudado. A solução não é simples e às vezes você pode até perder dinheiro”, adverte.

Outra medida de contenção é antecipar as contratações com fornecedores e manter um controle mais rígido sobre todas as etapas construtivas, evitando assim que os atrasos se proliferem. “Se tenho gesso para daqui a um mês, tenho que ficar em cima do departamento de suprimentos para saber se já está contratado, quem é a equipe, se posso mostrar ao empreiteiro quanto ele precisa fazer por dia”, exemplifica Castilho. Mas mesmo com todo o empenho para elevar a produtividade, o diretor técnico da Tecnisa Fábio Villas Boas afirma que é difícil conter as perdas financeiras. “O que você pode fazer é atuar ao longo do processo para diminuir o atraso, mas depois que o atraso ocorreu, você tem pouca margem para resolver”, afirma. “Quando você está atrasado, acaba pagando hora extra, assumindo custos maiores para conseguir um insumo mais rápido, acaba tendo mais ônus para reduzir o atraso.”

Relacionamento com o cliente
Se na área financeira há pouco o que fazer, no relacionamento com o consumidor alguns cuidados podem até afastar eventuais litígios, evitando perdas ainda maiores com indenizações aos clientes. De acordo com José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), o fator que mais agrava a insatisfação do consumidor não é apenas o atraso, mas, principalmente, o descaso das empresas na comunicação com os clientes: “A principal reclamação é de que o consumidor não tem qualquer feedback das empresas. Elas colocam no contrato uma carência de 180 dias e não justificam esse atraso”. (Veja no boxe a discussão sobre a legalidade desse prazo.)

Entre os clientes da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), a situação é parecida. “As respostas, quando vêm, são genéricas. Temos clientes que já tiveram a data de entrega prorrogada quatro vezes”, conta Lúcio Delfino, diretor da entidade. “O atraso, para a maioria das pessoas, é compreensível. O principal problema é a falta de retorno da empresa. Essas pessoas vão fazer a propaganda o mais negativa possível da construtora.” Ambos recomendam que a construtora explique, com franqueza e antecedência, os motivos do atraso aos consumidores. Isso evita surpresas desagradáveis na véspera da entrega, quando o consumidor já se planejou para mudar para a casa nova. Segundo comenta Fábio Villas Boas, “se você avisar com muita antecedência que está enfrentando problemas e que provavelmente o prazo será alongado, apesar de não ficar satisfeito, o cliente tem tempo para se preparar e, em geral, entende que a empresa foi transparente”.

Se a sua empresa não prevê nos contratos o pagamento de multa aos compradores em caso de atraso, é recomendável que se ofereça também alguma compensação aos clientes. Segundo Lúcio Delfino, “sai muito mais barato do que pagar uma indenização” e, em geral, ajuda a prevenir brigas judiciais. As associações de mutuários aconselham os clientes a enviarem uma notificação extrajudicial à empresa antes de apelar para o Judiciário. Não é preciso esperar a notificação para agir, mas uma vez que a empresa foi notificada, essa é uma excelente oportunidade para se propor um acordo amigável. José Geraldo Tardin conta o caso de uma construtora que, após a notificação, ofereceu a troca do piso de cerâmica por porcelanato, além de melhorias nos banheiros. “O cliente ficou supersatisfeito e recebeu um imóvel com acabamento melhor pelo mesmo preço”, afirma ele. Outra empresa ofereceu ao cliente o registro, a escritura e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) gratuitos – o custo era de R$ 6 mil, segundo Tardin. “Tudo isso, para a construtora, é mais barato e não causa desgaste à imagem”, conclui.

Prazo de carência: é seguro?
Uma questão que divide opiniões é a adoção do prazo de carência nos contratos de compra e venda: um período de tolerância que pode se estender a até 180 dias a partir da data de entrega. Construtores defendem que a carência é indispensável devido à complexidade do desenvolvimento de uma obra. O advogado Edwin Britto, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil), justifica: “Pode haver algum problema de fundações, algum ajuste econômico, atrasos no financiamento. Há uma série de fatores imprevisíveis inerentes ao próprio empreendimento”. Por essa lógica, os atrasos começariam a ser contados apenas após o vencimento da carência. No entanto, as associações de mutuários entendem que essa prática é abusiva, pois quebra o equilíbrio contratual assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor.

“Se a construtora tem o direito de atrasar a entrega em 180 dias, o comprador também deveria ter o direito de atrasar o pagamento das parcelas pelo mesmo período”, argumenta Lúcio Delfino, diretor da ABMH. Há ainda quem alegue que a carência só pode ser utilizada se justificada com caso fortuito ou de força maior, como defende José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec. De acordo com os entrevistados, não há lei que regulamente essa questão. Mesmo a interpretação do Judiciário é divergente. “Alguns juízes entendem que os seis meses são ilegais. Outros, afirmam que se o cliente assinou o contrato aceitando a dilatação do prazo, ele não tem o que requerer”, relata Marcelo Segredo, presidente da ONG ABC (Associação Brasileira do Consumidor).

O fato é que, em um processo judicial, caso a decisão seja favorável ao consumidor, o construtor pode ter o prazo de carência anulado e, nesse caso, responderá pelos danos causados desde a data original de entrega. Diante do imbróglio jurídico, o mais prudente é sempre comunicar o atraso aos clientes com antecedência, ainda que a empresa não ultrapasse o prazo de carência. Os entrevistados garantem que muitos consumidores respeitam o que está acordado em contrato. Tudo o que eles precisam é de uma comunicação mais eficiente.

Forum da Construção

Como evitar desperdícios na construção da sua casa

Planejamento faz parte da vida de muitas pessoas, especialmente nos ambientes empresariais onde é necessário planejar os recursos que as estratégias que serão adotadas para minimizar os custos e maximizar os resultados. Muitos podem pensar que o planejamento é algo complicado e que isso pode ser feito por especialistas nesta área, sendo assim a simples construção de uma casa não se requer um planejamento específico, mas isto está errado.

A construção de uma casa deve ser feita de forma planejada para que os melhores resultados sejam alcançados com um investimento justo. Abaixo relacionamos algumas vantagens e ideias que podem ser consideradas para fazer o planejamento da construção de uma casa residencial.

Redução de custo na construção
A primeira vantagem do planejamento é a redução do custo da construção, que é um fator muito importante já que se executada de qualquer forma pode consumir muitos recursos financeiros e ainda ocasionar algumas dores de cabeça. Abaixo algumas dicas para o seu planejamento visando economia de tempo e dinheiro:

  • Contrate uma empresa que tenha técnicos como Arquitetos e/ou Engenheiros.
  • Elabore um projeto de acordo com as suas condições e informe o seu projetista sobre o teto máximo de investimento. Assim o profissional irá elaborar um projeto de acordo com a sua verba e não ao contrário.
  • Tenha o cuidado na contratação da mão de obra para a construção, pois boa parte dos recursos financeiros são gastos com esses profissionais. Veja o texto: Como contratar uma construtora;
  • Verifique o projeto Executivo e o  Memorial Descritivo do projeto  com a lista dos materiais que serão usados e pesquise preços antes de comprar;
  • Discuta com o arquiteto e o engenheiro cada etapa da obra. Arquitetos são ótimos profissionais para isso.
  • Faça o planejamento dos espaços que você irá precisar, como quantidade de cômodos e tamanho de cada um deles. Lembre-se que cada metro quadrado de construção fica próximo de R$ 1.900,00 e, portanto é preciso otimizar os espaços para não construir algo que você não precisará.
  • Entre outros.

Melhor aproveitamento dos recursos naturais
Outra vantagem e um aspecto não menos importante é pensar na sua casa de forma a usar os recursos naturais de forma correta permitindo ganhos consideráveis com esta abordagem.

Veja abaixo alguns pontos que você deve incluir no seu planejamento visando o uso dos recursos naturais ao seu favor:

  • Planeje bem as entradas de ar e luz, isto irá economizar energia elétrica com iluminação e ar-condicionado;
  • Considere a possibilidade de usar aquecedor solar para o chuveiro e as torneiras, isto além de economizar energia elétrica, contribui para o consumo de energia limpa e renovável;
  • Abuse do verde. Árvores, pequenas plantas, grama, entre outros tornam o ambiente mais bonito, gostoso e é relativamente barato;
  • Apesar de serem ainda caras, as lâmpadas de LED são as melhores ecologicamente e economicamente;
  • Cores brancas nos telhados e paredes são as tendências ecológicas. A cor branca retém menos calor e consequentemente aquece menos o ambiente economizando energia elétrica;
  • Entre outros.

Ambiente mais agradável e funcional
Finalmente temos ainda de levar em conta que o resultado da sua construção precisa ser uma casa agradável e principalmente funcional, isto não está relacionado com a quantidade de dinheiro que você gasta, mas como o seu planejamento levou em consideração uso do espaço e recursos para proporcionar um ambiente agradável para você e para sua família.

 Veja algumas ideias:

  • Tente evitar o corredor interno, quando não for possível, tente fazê-lo o menor possível;
  • Planeje as entradas e os principais caminhos pela casa. Tive uma casa que a entrada principal cruzava a sala em diagonal, o resultado era a dificuldade de posicionar os móveis e a perda de espaços;
  • Tente colocar os quartos no fundo, isto ajuda para mantê-los mais distantes da rua e com mais silêncio;
  • Faça o planejamento de tomadas e apagadores, pois este é um dos grandes problemas de muitas residências;
    Entre outros.

Quartos de casal pequenos e funcionais. Veja as dicas;

Um dos grandes problemas da construção de uma casa é o seu tamanho, afinal cada metro quadro custa muito para fazer a construção e para quem pensa em economizar, a primeira coisa que precisa considerar é reduzir a área construída. Portanto tudo deve começar no projeto e na sua definição é preciso definir o tamanho dos cômodos de acordo com a necessidade, mas também de olho no aspecto orçamento.

O quarto do casal por exemplo é um que pode ser reduzido sem perder necessariamente muito espaço, mas para isso algumas dicas são úteis para ajudar a construir quarto de casal pequeno, mas funcional ao mesmo tempo. Veja algumas que você poderá usar.

TV fina e fixada na parede
Para ter um quarto de casal pequeno é necessário esquecer a TV de tubo, o caminho é usar as modernas que são fininhas e ainda assim o ideal é comprar um suporte especial para elas e fixar na parede. Praticamente você não perderá espaço nenhum com ela e de cara já elimina aquele móvel que muita gente usa para colocar a TV em cima no quarto.

Guarda-roupa planejado
Se quer mesmo um quarto pequeno e funcional terá de fazer o guarda-roupa planejado. E um dos grandes benefícios do planejado é o aproveitamento que você poderá fazer da parede, pois enquanto os guarda-roupas tradicionais quase sempre não ocupam o espaço total da parede, com o planejado é possível fazer isso. Na verdade quando há necessidade de aproveitar espaço interno, o ideal é verticalizar o uso, aproveitando ao máximo o espaço vertical das paredes.

Cama embutida
A cama embutida no guarda-roupa é outra estratégia para quem quer economizar espaço e fazer um quarto pequeno, esta estratégia poderá economizar um bom espaço e a integração de ambos torna também o quarto mais funcional, já que concentra tudo em uma parede.

Porta e suite
Uma dica importante é pensar a posição da porta de entrada do quarto e também da suíte, se houver, afinal quando mal projetada ela poderá ocupar um espaço precioso e obrigar você a aumentar o tamanho do quarto.

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